Операції з нерухомістю через представника в Україні залишаються законними. Власник житла може оформити нотаріально посвідчену довіреність на іншу особу, яка від його імені підпише договір купівлі-продажу та здійснить реєстрацію права власності. Таку можливість прямо передбачає Цивільний кодекс України, зокрема стаття 237 про представництво.
Передає видання Новини.Live.
Втім, на практиці подібні угоди вважаються одними з найбільш ризикових на ринку. Юристи попереджають: формальна законність не гарантує безпеки, адже довіреність є похідним документом від волі власника. Якщо з цією волею виникають проблеми, під загрозою опиняється вся угода.
Що може піти не так
- Відкликання довіреності.
Відповідно до статті 249 Цивільного кодексу, довіритель має право скасувати довіреність у будь-який момент. Якщо це сталося незадовго до підписання договору, а інформація ще не відобразилася в реєстрі, угода може бути визнана недійсною.
- Смерть власника.
Стаття 248 ЦКУ передбачає автоматичне припинення дії довіреності у разі смерті довірителя. У такому випадку майно переходить до спадкоємців, а не до покупця. Якщо договір підписано після смерті власника, судова перспектива практично неминуча.
- Сумнівна дієздатність.
Нерідко продаж ініціюють родичі літніх людей. Якщо згодом буде доведено, що власник не повністю усвідомлював значення своїх дій або перебував під тиском, договір можуть оскаржити.
Як мінімізувати ризики
Експерти радять не обмежуватися формальною перевіркою документів представника.
- Перевірка в реєстрі. Нотаріус повинен перевірити чинність довіреності через Єдиний реєстр. Покупцеві варто особисто переконатися, що документ дійсний саме в день підписання договору.
- Згода другого з подружжя. Якщо житло придбане у шлюбі, необхідна окрема нотаріальна згода чоловіка або дружини відповідно до Сімейного кодексу України (стаття 65).
- Контакт із власником. У сучасних умовах відеозв’язок із реальним власником — базовий інструмент перевірки. Він може підтвердити намір продажу та умови угоди.
- Чіткі повноваження. У тексті довіреності повинно бути прямо зазначено право укладати договір купівлі-продажу та отримувати кошти. Загальні формулювання на кшталт «керувати майном» не дають підстав для продажу.
Юристи також звертають увагу на поведінкові маркери ризику: суттєво занижена ціна, поспіх із підписанням, відмова від додаткових перевірок. У разі спору суди часто стають на бік реального власника, якщо буде доведено відсутність його наміру продавати житло.
Таким чином, купівля квартири за довіреністю можлива, але потребує підвищеної обережності. Формально «чиста» угода може приховувати серйозні юридичні наслідки для покупця.
Раніше видання My Finance повідомляло, що в Україні покупці житла дедалі частіше уникають квартир у небезпечних локаціях та будинках без укриттів і автономії.