Перспективи інвестицій у нерухомість в Україні після війни

Після війни український ринок нерухомості опинився в умовах серйозних змін. З одного боку, частина регіонів зазнала руйнувань, а попит на житло та комерційні площі тимчасово знизився. З іншого — з’явилися нові можливості для інвесторів, які готові вкладати кошти у відновлення, модернізацію та розвиток інфраструктури. 

У цій статті команда MyFinance розгляне сучасний стан ринку, регіони та типи нерухомості з найбільшим інвестиційним потенціалом, а також фактори, що впливають на ризики та доходність.

Сучасний стан ринку нерухомості в Україні

Ринок нерухомості в Україні у 2024–2025 роках демонструє поступове відновлення після шоків, спричинених війною, з помітними регіональними відмінностями.

На вторинному ринку житла ціни стабілізувалися, з середньою вартістю 1 м² близько $1,100–$1,150 (приблизно 40–42 тис. грн), що майже відповідає рівню початку 2024 року. Попит відновився до 75% від довоєнного рівня, а пропозиція зросла на 5–8%, особливо у сегменті дво- та трикімнатних квартир.

У західних та центральних регіонах, таких як Львів, Закарпаття та Івано-Франківськ, спостерігається зростання попиту через внутрішню міграцію. Ціни на новобудови в цих областях зросли на 20–30% порівняно з довоєнним рівнем. У прифронтових та східних регіонах, зокрема в Харкові, ціни на нерухомість значно знизилися, що створює можливості для довгострокових інвестицій. 

Офісний сектор продовжує стагнувати через зростання популярності віддаленої роботи, що призводить до високого рівня вакантних площ, особливо в центральних регіонах. Вартість оренди класу А знизилася до $10–$15 за м² на місяць. Торговельна нерухомість також зазнала зниження попиту, з орендними ставками близько $15–$17 за м² на місяць у Києві.

Незважаючи на виклики, ринок нерухомості пропонує інвестиційні можливості, особливо в західних регіонах та у відновленні інфраструктури. Прогнози на 2025 рік свідчать про подальше стабільне зростання попиту та цін, що створює потенціал для інвесторів.

Як війна вплинула на ціни та попит

Війна в Україні суттєво змінила динаміку ринку нерухомості, спричинивши значні коливання в попиті та цінах залежно від регіону та типу об’єкта.

Західні регіони

Західні області, зокрема Львівська та Івано-Франківська, стали центрами притягання для внутрішньо переміщених осіб та інвесторів, що призвело до зростання попиту та цін на нерухомість. Ціни на новобудови в цих регіонах зросли на 20–30% порівняно з довоєнним рівнем.

Центральні та південні регіони

У центральних та південних областях спостерігається помірне зростання попиту та цін, зокрема в Києві, де ціни на нерухомість залишаються на довоєнному рівні, але з деяким уповільненням темпів зростання через зниження платоспроможного попиту. 

Східні та прифронтові регіони

У східних та прифронтових регіонах, таких як Харків, спостерігається падіння попиту та зниження цін на нерухомість. Наприклад, у Харківській області попит на житло зріс на 79%, що свідчить про відновлення інтересу до ринку.

Загальні тенденції:

1. Ціни на новобудови: Загалом по Україні ціни на новобудови зросли на 10–15% порівняно з довоєнним рівнем.
2. Попит на оренду: Зросла потреба в орендному житлі, особливо в західних та центральних регіонах, через збільшення кількості внутрішньо переміщених осіб.
3. Інвестиційна привабливість: Західні та центральні регіони стали більш привабливими для інвесторів завдяки стабільності та зростанню попиту.

Фактори, що визначають ризики та вигоду

Інвестиції в нерухомість завжди пов’язані з певними ризиками та потенційною вигодою, а після війни в Україні ці аспекти набувають значущості. Основні фактори, які впливають на прийняття рішень, можна поділити на кілька категорій:

1. Регіональні ризики та стабільність: Безпека та рівень інфраструктурного розвитку регіону визначають, наскільки привабливо вкладати кошти. Західні області та центри великих міст є більш стабільними, тоді як прифронтові та східні регіони можуть бути ризиковими через можливі руйнування чи тимчасову нестабільність попиту.
2. Стан будівель та якість об’єктів: Новобудови та об’єкти, що пройшли капітальний ремонт, зазвичай приносять більшу дохідність і менші ризики, тоді як старі будинки можуть потребувати значних інвестицій у ремонт та реконструкцію.
3. Попит і платоспроможність населення: Ринок оренди та купівлі залежить від того, чи є достатньо клієнтів, готових платити за житло. Збільшення внутрішньо переміщених осіб у західних регіонах підвищує попит, а у східних — він може залишатися обмеженим.
4. Економічна ситуація та інфляція: Загальний рівень інфляції, стабільність гривні та динаміка доходів населення впливають на окупність інвестицій та можливість отримати реальний прибуток.
5. Державна підтримка та програми відновлення: Існування державних програм кредитування, пільг для забудовників та компенсацій для інвесторів знижує ризики та робить вкладення більш привабливими.
6. Легальність та прозорість угод: Наявність чіткої документації, прозорі умови купівлі-продажу та надійні забудовники або агенції мінімізують юридичні ризики.
7. Тривалість інвестиційного горизонту: Короткострокові вкладення в умовах нестабільності ризикованіші, тоді як довгострокові інвестиції у відновлення регіонів чи нові проекти мають більший потенціал вигоди.

Типи нерухомості з найвищим потенціалом доходу

Після війни інвестори шукають об’єкти, які дозволяють отримати максимальний прибуток при помірному ризику. Серед різних типів нерухомості особливий потенціал мають такі:

1. Житлова нерухомість у західних та центральних регіонах: Апартаменти у Львові, Івано-Франківську, Вінниці чи Києві користуються стабільним попитом як для оренди, так і для перепродажу. Найбільший потенціал доходу мають новобудови з сучасними плануваннями та якісною інфраструктурою поблизу.
2. Комерційна нерухомість у великих містах: Офіси та торгові площі у Києві, Львові та Дніпрі залишаються привабливими, особливо для довгострокової оренди. Хоча офісний сегмент зазнав певного зниження попиту через віддалену роботу, площі класу А та B+ у центральних районах забезпечують стабільний дохід.
3. Короткострокова оренда (апартаменти та гостьові будинки): Попит на послуги Airbnb та гостьових квартир у туристично привабливих регіонах, зокрема Львові, Закарпатті та Буковині, активно відновлюється. Така нерухомість дає високий дохід за умови правильного управління та маркетингу.
4. Індустріальна та складська нерухомість: Логістичні та складські об’єкти у західних та центральних областях набирають популярності через зростання експорту та внутрішньої логістики. Інвестиції у сучасні склади та логістичні хаби забезпечують стабільну орендну плату.
5. Об’єкти під реконструкцію: Старі будинки у містах з відновлюваною інфраструктурою можуть приносити високий прибуток після капітального ремонту або перепланування. Такий варіант підходить для інвесторів, готових вкладати кошти у модернізацію та відновлення.
6. Ділянки для забудови та комерційних проектів: Земельні ділянки у зонах активного відновлення та розвитку інфраструктури мають великий потенціал зростання ціни. Це перспективний варіант для девелоперів та інвесторів, орієнтованих на середньо- та довгострокову вигоду.

Прогнози розвитку ринку на найближчі роки

Ринок нерухомості в Україні у 2025 році поступово відновлюється після періоду спаду, спричиненого війною, і демонструє ознаки стабілізації та помірного зростання. Прогнозується, що ціни на первинному ринку житла в безпечних регіонах можуть зрости на 10–20%. На вторинному — на 7–10%, що пов’язано з обмеженою пропозицією якісного житла, підвищенням вартості будівельних матеріалів та відновленням попиту. Західні та центральні області, зокрема Львів, Івано-Франківськ та Київ, залишаються найбільш привабливими для інвесторів завдяки стабільності та високому попиту, тоді як у східних та прифронтових регіонах ціни залишаються на стабільному рівні або знижуються через обмежений попит та пошкоджену інфраструктуру. Попит на оренду житла зростає, особливо у західних та центральних областях, де збільшилася кількість внутрішньо переміщених осіб, що стимулює стабільність доходів від орендних об’єктів. Інвестиційно привабливими залишаються новобудови, вторинне житло для здачі в оренду та комерційна нерухомість, зокрема офіси й склади. 

Основними ризиками залишаються геополітична нестабільність, високі витрати на будівництво та інфляція, які можуть обмежити темпи зростання ринку та вплинути на окупність інвестицій. Загалом очікується, що ринок буде поступово відновлюватися, а правильний вибір регіону та типу об’єкта дозволить інвесторам отримати стабільний дохід у найближчі роки.