Повномасштабна війна суттєво змінила український ринок нерухомості та підхід громадян до житлових питань. Якщо раніше купівля власної квартири розглядалася як одна з головних фінансових цілей, то сьогодні багато українців значно обережніше ставляться до великих інвестицій. Невизначеність щодо тривалості війни, безпекова ситуація в різних регіонах, зміни доходів та активна міграція населення змушують людей обирати між орендою та купівлею житла. Обидва варіанти мають свої переваги й ризики, тому рішення часто залежить від фінансових можливостей та планів на майбутнє. Редакція видання My Finance проаналізувала ситуацію на ринку нерухомості та розібралася, що сьогодні може бути вигідніше для українців — орендувати квартиру чи інвестувати у власне житло.
Як війна змінила ринок нерухомості
Після початку повномасштабного вторгнення у 2022 році український ринок нерухомості пережив різке падіння активності. Частина забудовників зупинила будівництво, а кількість угод купівлі-продажу квартир скоротилася у кілька разів. Люди відкладали великі фінансові рішення через невизначеність та безпекові ризики.
Втім уже з 2023 року ринок почав поступово відновлюватися. У відносно безпечних регіонах попит на житло зріс, а забудовники почали відновлювати частину проєктів. У 2025–2026 роках ситуація стабілізувалася, хоча ринок усе ще залишається значно обережнішим, ніж до війни.
Станом на 2026 рік середня вартість квадратного метра на вторинному ринку житла виглядає приблизно так:
- Київ — 1400–1600 доларів за квадратний метр;
- Львів — 1500–1700 доларів;
- Дніпро — 900–1100 доларів;
- Одеса — 1000–1200 доларів;
- Харків — 600–800 доларів.
Для прикладу, однокімнатна квартира площею близько 40 квадратних метрів у Дніпрі може коштувати приблизно 40–45 тисяч доларів. У Києві аналогічна квартира часто оцінюється вже в 60–70 тисяч доларів.
При цьому значна частина угод сьогодні відбувається саме на вторинному ринку, оскільки покупці обережніше ставляться до інвестування у новобудови.
Скільки коштує орендувати квартиру
Паралельно з купівлею житла активно розвивається ринок оренди. Через переміщення мільйонів людей всередині країни попит на орендовані квартири у багатьох містах зріс.
У 2026 році середні ціни на оренду житла виглядають приблизно так:
- Київ — 10–15 тисяч гривень на місяць;
- Львів — 12–18 тисяч гривень;
- Дніпро — 7–10 тисяч гривень;
- Одеса — 8–12 тисяч гривень.
Для прикладу можна розглянути ситуацію з орендою однокімнатної квартири у Дніпрі за 9 тисяч гривень на місяць.
За один рік витрати на оренду становитимуть приблизно 108 тисяч гривень. Якщо орендувати таке житло протягом п’яти років, загальна сума витрат може скласти близько 540 тисяч гривень. У перерахунку за курсом близько 40 гривень за долар це приблизно 13–14 тисяч доларів.
Основна особливість оренди полягає в тому, що ці кошти фактично не формують активу. Після кількох років оренди житло не переходить у власність орендаря. Втім оренда дає значно більшу гнучкість. Якщо змінюється робота або виникає необхідність переїхати в інше місто, орендар може швидко змінити житло без значних фінансових втрат.
Скільки коштує купити квартиру
Розглянемо той самий приклад — квартира у Дніпрі вартістю приблизно 45 тисяч доларів. За курсу близько 40 гривень за долар її ціна становитиме приблизно 1,8 мільйона гривень.
Якщо покупець вирішує скористатися іпотекою, зазвичай потрібно внести перший внесок. Припустимо, він становить 20% вартості житла. У такому випадку перший внесок складатиме приблизно 360 тисяч гривень, а сума кредиту — близько 1,44 мільйона гривень. Якщо кредит оформлений на 20 років під 7% річних, щомісячний платіж може становити приблизно 11–12 тисяч гривень. Фактично це сума, яка близька до вартості оренди житла у багатьох містах України.
Саме тому державні програми іпотеки, зокрема «єОселя», стимулюють частину громадян купувати житло навіть під час війни.
Додаткові витрати власника житла
Купівля квартири пов’язана не лише з оплатою її вартості. Новий власник стикається з низкою додаткових витрат. Насамперед це ремонт. Якщо квартира купується у новобудові без оздоблення, базовий ремонт може коштувати від 8 до 15 тисяч доларів, залежно від площі та рівня матеріалів.
Окрім цього, необхідно враховувати витрати на оформлення угоди. Послуги нотаріуса, податки та інші платежі можуть становити приблизно 3–5% вартості квартири. Також власник повністю відповідає за утримання житла. Це ремонт техніки, заміна сантехніки, витрати на обслуговування будинку та інші платежі. Для орендаря ці витрати зазвичай значно менші або взагалі покладаються на власника житла.
Чому частина українців обирає оренду
Оренда житла має кілька важливих переваг, які стали особливо актуальними під час війни. Найбільша з них — мобільність. Мешканці орендованого житла можуть швидко змінити місто або район проживання без необхідності продавати нерухомість. Крім того, орендар не несе ризику втрати великого активу у випадку руйнування будинку або падіння цін на ринку нерухомості.
Ще один фактор — менші початкові витрати. Для оренди зазвичай достатньо оплатити перший місяць проживання та депозит.У більшості випадків це сума, що дорівнює двом або трьом місячним платежам. Якщо квартира коштує 10 тисяч гривень на місяць, для заселення потрібно приблизно 20–30 тисяч гривень.
Чому купівля житла залишається популярною
Попри ризики, значна частина українців усе ж надає перевагу купівлі власного житла. Головна причина — формування довгострокового активу. Після завершення війни та стабілізації економіки ціни на нерухомість можуть зростати.
Історично український ринок житла демонстрував поступове підвищення вартості. Наприклад, у період з 2015 до 2021 року ціни на квартири у Києві зросли приблизно на 30–40%.
Крім того, власне житло дає більшу стабільність. Власник житла не залежить від орендодавця, який може підвищити плату або попросити звільнити квартиру. Нерухомість також може приносити додатковий дохід. Наприклад, квартира у Києві вартістю 60 тисяч доларів може здаватися в оренду за 12–15 тисяч гривень на місяць. За рік це приблизно 150–180 тисяч гривень доходу, або близько 4 тисяч доларів. Таким чином середня річна дохідність від оренди може становити приблизно 6–7%.
Як безпекова ситуація впливає на рішення покупців
Одним із ключових факторів, який впливає на вибір житла під час війни, стала безпека регіону. Найбільший попит на купівлю квартир сьогодні спостерігається у західних областях України. У містах, таких як Львів, Івано-Франківськ та Ужгород, ціни на житло зросли значно швидше, ніж у багатьох інших регіонах. Водночас у прифронтових областях попит на купівлю нерухомості залишається значно нижчим.
Саме через фактор безпеки частина українців відкладає рішення про купівлю житла до завершення війни, віддаючи перевагу оренді та більш гнучкому формату проживання.